财经观察家|马光远:杭州抢房=抢钱,谁是罪魁

2018-06-01 10:04| 来源:未知

财经观察家|马光远:杭州抢房=抢钱,谁是罪魁祸首?

核心观点

1、从全国八个实行摇号的城市来看,罪魁祸首仍然是一二手房价格的倒挂。

2、政府限价的时候,你要大胆的买。

3、限价不就是为了把数据报上去好看吗?好看的结果是什么?大家都来抢房,本来想降火,结果是火上浇油!

4、要精准调控,针对不同的城市采取不同的办法。

 

欢迎收看《财经观察家》,我是马光远。本期我们的话题是:杭州摇号抢房的这么一个盛况。

 

新闻背景

银行排队办资金冻结!一二手房价严重倒挂!买到就是赚到!杭州上演盛大抢房场面! 5月25日,华夏四季和融信澜天摇号登记正式开始,两个楼盘均采用了网上登记的方式,要求上传“相关资金冻结证明”条款。接受这两个楼盘冻结资金业务的银行网点,排队者人山人海,一位女性购房者甚至由于体力不支而在排队时晕倒,由银行保安合力抬出;还有购房者在银行排队过程中发生激烈争执……一家银行取号号位排到2000+,更有冻结资金高达1700万元的买主。参与摇号的某新盘单价仅26105元,而距楼盘直线距离仅2公里的二手某楼盘单价已达52000元。如此夸张的差价,让摇号如同中奖,市民自然趋之若鹜。根据世联评估数据显示,4月杭州市二手房成交10489套,环比上涨12.71%,打破了过去8个月的记录。同时,杭州市区二手房均价为34315元/平方米,同比上涨29%。

现在这个抢房的热潮从成都、西安已经蔓延到其他城市,差不多全国目前实行摇号的有八个城市,杭州城市情况更加严重一点。我们看到媒体的报道,在杭州摇号抢房的话,先要到银行进行验资,结果因为有些楼盘太热了,验资的时候大家发现银行太少,银行不够,然后就排队,甚至长度排到几公里。大家在排队的过程中由于天气太热,天气太热有些人身体受不了,当场都晕倒。杭州目前开盘的很多的新盘都要实行摇号,而且求购的人数远远多于供应的套数。

大家为什么抢?抢的直接原因仍然很简单,因为一手房和二手房的倒挂,杭州有些一二手房倒挂到了70%!也就是说,你在杭州现在如果摇到一套房子,你什么都不用干,一下子就能赚个一两百万,所以我们以前还叫抢房,现在我都不叫抢房了,我直接叫抢钱。如果说大家有这么一个机会的话,我想只要神智正常的人都会去参与。

现在这种一二手价格倒挂的结果是什么?第一个是本来不打算买房的人参与到买房的行列里边去,要把全家所有的能够购房的资源,购房的这种资格要用尽。第三个是什么?让很多以前比如说现在还是犹豫的人,他也要买房,但是犹豫的人也加入到这个行列,让很多观望的人也加入到这个行列。还有一手房市场的这种热火,让很多人看不清真相,大家以为房子又热起来,价格又往上涨导致新的恐慌,新的恐慌的结果,会从一手房市场传导到二手房市场。

从去年10月到今年的3月份,整个二手房的交易应该说这个量是非常稳定的,差不多最高的时候7000多套,最低的时候是在今年2月份,过年的时候2000多套,有些月份是5000多套,应该说处在一个非常理性的一个区间。2月份到3月份一下子飙升2000多套,飙到7000多套。3月份到4月份又一个飙升,二手房的交易又超过了1万套,这说明什么?就是一手房的这种热度,直接影响了大家对二手房市场的判断。如果从全国这八个实行摇号的城市来看,罪魁祸首仍然是一二手房价格的倒挂。

新闻背景

今年4月,武汉某楼盘开盘时出现购房者背着被子排1公里长队的现象。而成都每逢主城区新盘开盘,参与登记的就会超过万人,新房中签率也降至个位数。而西安的长安区“摇号门”事件也震惊全国。5月24日下午,一份疑似某项目部分摇号购房者信息登记表在网络疯传。这份疑似登记表显示多套楼房已被内定,舆论一片哗然。5月26日,招商地产发布了《海上世界双玺花园三期2、3栋销售方案》,该楼盘是深圳首个政府监管公开摇号的项目。但想要取得摇号资格,需要缴纳500万元的诚意金,资料显示,本次备案一共167套住宅,均价121262元/平,总价范围1672-6559万。

我们现在非常不明白这种倒挂到如此严重的程度,我们有关部门真的是在调控,还是在调戏老百姓?我觉得应该把这个事情搞清楚。这种倒挂本身对谁来讲,特别对于爱钱的中国人来讲,谁也不会放过这样的机会。这是明摆着的。只是说以后二手房的价格降不降,那是另一回事。况且在中国房地产的历史上,房价真的几乎没有单边的下降过。现在我觉得我们在很多信息层面,对老百姓来讲,这种信息完全是扭曲的。

你比如说西安,如果我们站在全国,你比如说,不要说所有的城市,我们就站在国家中心城市,9个国家中心城市,在9个国家中心城市里边,西安的房价是排在倒数的,它是严重过低。你比如说,在2016年的时候,西安有很多房子五六千、四五千,所以我们认为2016年下半年开始到2017年,整个西安的房价往上走是必然的,为什么?它在回归,别人已经涨到那么高了,跟它同类型的城市郑州8万的房子都有了。对吧?武汉五六万的房子也有了,成都、甚至重庆都比它高。9个国家中心城市的房价沈阳也比西安要高,所以它往上走是正常的。但是我们看到房价一旦往上走,我们的媒体也好,政府也好,老百姓也好,都异口同声地反对,它的整体价格放在任何一个区间,我们去判断的话,它都是严重偏低了,往上涨是一个必然的,只是时间问题。

我们现在做的是什么?在房价本来稳定地往上走的过程中,我们出台限购、限价等等的政策,这些政策从过去历史来看都是适得其反。所以过去我们老跟老百姓讲到政府限的时候,你要大胆的买,为什么?如果房子够,或者是价格不涨的话,它就不用限了,但事实证明这个话是对的。除了西安之外,包括大连、沈阳、长春、太原、昆明、南宁,这些城市本身应该讲过去房价是相对偏低的。在别的城市涨了一轮以后,价值洼地出现了,也就是说,低的城市往上涨是必然。

住建部约谈的12个城市,我看了一下12个城市情况,除了丹东特殊,海南的海口、三亚比较特殊之外,剩下的所有的城市基本都是什么?都是房价偏低的。我们想问:如果说价格本身偏低,它就应该往上涨,我们问什么样的责?所以,我认为房地产调控如果从调控目标本身去讲,出现了严重的扭曲。一旦一个地方房价出现异动,好像就必须去追究当地的责任。当地必须出台非常严格的跟市场的基本面不符合的各种各样的调控政策。比如说限价,大家为什么限那么死?不就是为了把数据报上去好看,对吧?好看的结果是什么?大家都来抢,本来想降火,结果是火上浇油!

我们现在看杭州的情况发生了什么变化?从以前三年多才能卖完的房子,现在消化得干干净净。现在杭州的库存的消化周期不到三个月,意味着什么?房子严重短缺。然后全国其他情况都发生变化,包括西安,以前算要5、6年才能消化完,呼和浩特的库存也消化完了,为什么?是因为预期逆转了。大家为什么感觉到恐慌?因为以前只有一个人买房子,现在是八个人抢房子,一下子需求的主体无形中因为我们的政策增加了很多,导致大家恐慌。跟买股票一个道理,股票往下掉的时候,大家不要,股票往上涨的时候,大家生怕买不到股票,所以现在炒房其实变成了炒股,抢房变成了抢钱,根本症结在哪里?我们政策对整个市场的严重误判,热度越来越高,这个热度我们只能想是人为造出来的。

 

第二点,我们对房价本身往上走的趋势缺乏认识。你比如说有些一线城市,我们现在来讲的话,北上广深为什么相对比较稳定?因为价格的确太高了,你现在不给它采取其他措施,它基本往下来了。对吧?这是一个。第二个,比如说房价偏低的城市,大家已经觉悟了,大家一看周边的城市都涨得高了,我们的房价还这么低,大家当然抢。所以对这些城市本身,我们怎么样进行看待?我们的办法一定跟一线不一样。

第三个,比如说有些如果真的涨过火了,比如我举个例子,厦门我认为这个城市的房价严重偏高了,已经严重偏高的,并不见得你采取更加严厉的措施,它才能下来,已经很高了,你再不采取措施房价也会回归理性。所以我觉得目前一方面我们的政策本身对市场有误判。第二点,我们的政策的工具跟政策的目标之间是偏离的。第三个我觉得中国房地产市场20年,我们没有向老百姓说实话,每一次房价涨的时候,我们总是安抚老百姓不要急,不要急。事实上如果一个城市房价上涨合理,我觉得我们应该尊重规律。

第四个我觉得今天房地产市场又出现如此所谓的火爆情况,说明什么?说明我们调控的思维,我们过去二十年不断给房地产持续不断的调控。这一轮调控全国出了300多个政策,仍然是这么一个情况,说明什么?说明我们的调控是失败的。大家对政策不信任,不信任怎么办?我们讲了多年的长效机制,到今天为止哪一个拿出来了?在长效机制推不出来的情况下,宏观调控政策本身又陷入信用危机,怎么办?这个市场就会更加混乱。

杭州这个事,事实上告诉大家,第一个是我们限价政策本身有严重错误,我觉得应该及时的进行纠正。第二点要针对不同的城市,我们过去叫精准调控,针对不同的城市应该有不同的办法。对吧?有些过去房价偏低的城市上涨,不要大惊小怪,不要吓唬老百姓,因为你一旦出台限购限价等等的政策的话,老百姓就会反应过来,反其道而行之,大家抢房。最后就是我们面对这样的现象,我们应该拿出举措,既然一二手房价的倒挂,导致了这么一个情况,导致了整个市场预期的逆转。我觉得我们应该拿出相应的办法来,改变这种情况,把限价限的合理一点,热度一定会下去。

然后我们在供应端怎么样加大供应力度?我们现在供应不上去,开工量负增长,根本原因还是限价,为什么开发商划不来?他拿地的时候高的价钱,你现在给他限价,现在比二手房还低,他赚不了钱,他就不会开工,不开工供应又上不去。我们现在老讲要国家治理能力现代化。我觉得拿房地产市场来说,对整个国家治理能力的这种建设和进步无疑打了一记耳光。我觉得每一个老百姓稍微有点智商的,都能看清这个游戏。所以我们讲让抢房的游戏尽快结束,从目前整个杭州的情况来看,我们担心的不是一手房市场的火爆,我们担心的是一手房市场带动了二手房,因为到4月份的时候,杭州二手房的交易量又超过了1万套,又回到了历史高点,大家非常担心一手房的抢,导致二手房市场回暖,等于过去一年的调控毁于一旦。所以我觉得房地产市场20年,我们能不能坐下来,心平气和地看待每一个城市房价的规律。