旭辉“规模之路”挑战重重

2018-07-05 10:43| 来源:未知

旭辉“规模之路”挑战重重

  7月3日晚间,旭辉控股(00884.hk,下称旭辉)创始家族林氏家族信托再度增持了公司25,812,950股,总代价为1.55亿元,这是林氏家族信托继4月底5月初之后,第三次买入旭辉股票。

  旭辉董事长林中对媒体表示:“只要市场大幅低估旭辉股票,我们就增持。”而市场正如林中所言,不看好旭辉股票,这并非毫无缘由。虽然从百亿到千亿,旭辉仅用了6年的时间,但在销售额不断提高的背后,旭辉权益占比不断走低、标准化体系搭建不完整等问题开始浮出水面,这让旭辉的规模之路布满荆棘。

  权益占比连年走低

  在宣布增持的当日,旭辉发布了前6月的业绩。数据显示,2018年前6月,公司累计合同销售额达660.3亿元,完成全年销售目标的47.2%,同比增长40%。

  一组靓丽的数据,但市场却对此发出了质疑。根据第三方统计机构克而瑞发布的榜单,倘若按照权益销售额的统计口径,2018年上半年,旭辉的销售额仅有350.8亿元,同比增长24%,位列榜单第29位,较去年同期下滑4位。

  通常,权益销售额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,其销售产生的回款才可以计入报表。因此,行业普遍认为,权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多。也就是说,权益销售额是销售业绩最真实的反映,能更客观地显示房企实力。

  但近年来,旭辉的权益销售额占比较低却持续走低。虽然旭辉对此予以了否认,但蓝鲸房产根据年报梳理,2014–2017年,旭辉的合同销售金额为212亿元,302.1亿元、530亿元、1040亿元,其中权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,其权益销售额走出一条下滑曲线。而根据中信建投证券的报告,旭辉2014–2017年合作项目的总数在不断增加,分别为5个、20个、26个和53个,占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%,占比较高。

  对此,克而瑞在一份研究报告中指出:“其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上,旭辉需要适当提高权益占比。”

  连年走低的权益销售额占比与其拿地方式不无关系。多年来,旭辉一直毫不掩饰对规模的渴求,从96亿元到1000亿元,旭辉仅用了6年的时间。2017年,刚刚迈过千亿门槛,旭辉便宣称“再用五年时间进入行业TOP8,规模至少达到3000亿。”此时,旭辉的行业排名为第18位。

 

  为了实现规模的扩张,合作拿地与开发成为了旭辉的“利剑”。据蓝鲸房产不完全统计,仅2018年上半年,旭辉的“朋友圈”里就新增了宝龙地产(01238.hk)、首创置业(02868.hk)、美的置业等多位合作伙伴。此外,同策研究院的一份数据也显示,2015年以后,旭辉新增土地权益占比逐年降低,2015年-2017年,其新增土地权益占比分比为54%、45%及42%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析认为:“权益占比较低会带来两种不好的影响:第一是会让外部投资者认为企业销售数据有水分,进而增加质疑和不信任感。第二是现金流等方面会出现新问题。”

  实际上,合作拿地与开发是房企近年来的常态,它既可以规避风险,也可以助力企业规模迅速扩张,但近来,合作开发中权益占比较低的问题已经引起了企业的重视。

  7月4日,有媒体报道碧桂园集团(02007.hk,下称碧桂园)叫停三四五线城市“全覆盖”战略,用规模换取现金,对此碧桂园回应道:“由于去年合作项目太多,碧桂园自身权益占比在下降,因此碧桂园现在开始追求权益销售额,减少不操盘、做财务投资的项目,增加自身可以操盘的项目。”

  旭辉将会采用什么样的方法来提升权益呢?对此,旭辉向蓝鲸房产回复道:“2018 年旭辉在拿地方面做到了‘扩土储、增权益’,上半年拿地金额权益比超过60%,呈逐步向上趋势。”显然,旭辉也已意识到权益占比对于一家房企的重要性。