财政压力倒逼楼市调控放松?

2018-06-12 10:28| 来源:未知

财政压力倒逼楼市调控放松?
 

  年初的时候,杠杆游戏写过一篇文章,《放松调控的这几座城市,背后隐藏着一个共同真相》(1月8日)。

  当时的情况是,兰州宣布部分区域放松限购。而在那前或后,合肥、南京、济南、武汉、成都、长沙、郑州等几座城市变相或有针对性放松了调控。譬如,以人才争夺战之名。

  通过数据分析,当时杠杆游戏发现,除长沙兰州,放松调控城市土地出让占一般公共预算收入比值,都在50%以上,甚至济南、南京超过100%。

  当然,因为是年初,2017年大部分城市的财政、土地出让数据都还没出来,这是对2016年情况的数据分析。

  现在又过了几个月,大部分城市2017年的财政、卖地数据都出来了。今天恰好有分析又说,迫于财政压力,一二线楼市调控或隐形放松。

  我的天,这是不是骇人听闻?杠杆游戏的风格,用数据说话吧。还是先以当初被认为变相,或有针对性放松了调控的几个代表性城市为例吧。

  1.兰州2017年土地成交总价大增,当然基数小。根据《兰州市2017年全市财政预算执行情况和2018年全市及市级财政预算草案的报告》:2017年,该市一般公共预算收入234.2亿元,增长12%。

  该市政府性基金收入131.42亿元,减少2%。2016年为134.01亿元,增长66%。

  政府性基金收入,绝大部分就是土地出让金。注意,该市一般公共预算收入和政府性基金收入的增速情况对比。

  遗憾的是,杠杆游戏没有找到兰州具体的土地出让收入。不过,从市场研究机构的统计中,杠杆游戏找到相关数据,2017年兰州市土地成交价款134.58亿元,较之2016年(102.44亿元)增加约31.63%。

  有必要指出的是,成交款和最终入库的土地出让金是两回事。其次,这是市场研究机构数据,不代表实际情况。

  不过,从上述数据中,我们认为兰州市2016年土地出让金收入大概100亿左右。若此,可以算出,2017年,兰州市土地出让金占一般公共预算收入比为约42.7%。

  同样的估算,2016年,兰州市土地出让金占一般公共预算收入比为约46.4%。可见,兰州这一数字变化不大。但从土地成交价款角度看,兰州卖地总价增量不小。看来,兰州当初想变相放松调控,是获得了回报的。

 

  2.合肥土地出让收入增速下滑明显。根据合肥市政府信息公开网,2017年,全市财政总收入完成1251.1亿元,较上年同期增长12.3%。其中,地方收入完成655.9亿元,扣除营改增后中央地方分成比例调整因素影响,同口径增长12.8%。

  2016年2016年,全市财政收入累计完成1114.1亿元,增长11.35%。其中:地方收入累计完成614.8亿元,增长7.58%。

  2017年,该市政府性基金收入1280.22亿元,完成预算的104.78%,增长 15.3%。2016年,该市政府性基金收入1110.35亿元,完成预算的102.92%,增长133%。

  注意比对两年来,政府性基金收入增速。

  同样,杠杆游戏找到的这份报告PDF也没有披露具体的土地出让收入。政府性基金收入,绝大部分就是土地出让金。不过,市场研究机构的统计都表示,2017年合肥土地成交价款742.2亿元。

  如上述,成交款和最终入库的土地出让金是两回事。其次,这是市场研究机构数据,不代表实际情况。

  不过,根据上述数据中,我们大概可以算出,2017年,合肥市土地出让金占一般公共预算收入比为113.16%左右。而2016年,合肥市土地出让金占一般公共预算收入比多半也是在113.16%以上。

  3、南京卖地继续高歌猛进。《南京市2017年预算执行情况与2018年预算草案》披露,2017年,该市一般公共预算收入完成1271.9亿元,增长11.3%,增幅列全省第一。

  2016年,该市一般公共预算收入完成1142.6亿元,增长12%(剔除“营改增”收入分成调整因素后,同口径增长13.2%),完成预算的103.2%。

  南京数据很透明,杠杆游戏在这份表里找到,2017年,该市国有土地出让收入1547.98亿元。2016年,该市国有土地出让收入1383.57亿元。

  可见,2017年,南京市土地出让金占一般公共预算收入比为121.71%。2016年时,该数据121.09%。

  还是南京厉害,真是高歌猛进。

 

  4、同样继续卖地高潮的还有济南。《2017年济南市一般公共预算收入执行情况表》披露,2017年,该市一般公共财政预算收入完成677.21亿元,占调整预算的101.41%,可比增长10.5%。

  2016年,该市一般公共财政预算收入完成641.22亿元,占调整预算的100.80%,可比增长9.9%。

  《2017年济南市政府性基金收入执行情况表》则披露,2017年,该市国有土地出让收入768.73亿元。增长15.9 %。这个增速也还不错。

  不过,看了2016年的数据,更要佩服。当年,该市国有土地出让收入663.13亿元。增长65.79%。这个增速厉害吧。

  如此可以算出,2017年,济南市土地出让金占一般公共预算收入比为113.51%。2016年时,该数据为103.42%。

 

  5、武汉卖地收入破千亿,增速也非常明显。《关于2017年(武汉)全市和市本级预算执行情况与2018年全市和市本级预算草案的报告》披露,2017年,武汉地方一般公共预算收入执行数1402.93亿元,同口径增长11.2%。

  2016年,该数据为1322.1亿元,增长41.8%。

  《武汉市2017年全市政府性基金收入执行情况表》披露,2017年,该市国有土地出让收入1409.71亿元。2016年,该市国有土地出让收入994.1亿元。2017年增速可谓非常明显。

  由此可以算出,2017年,武汉市土地出让金占一般公共预算收入比为100.48%。2016年时,该数据为75.19%。

  6、成都卖地收入也破千亿,增速177.8%。《2017年成都市一般公共预算收入执行情况表》披露,2017年,该市一般公共预算收入1275.53亿元。2016年,该市一般公共预算收入1175亿元。

  一般公共预算收入增长不明显,但卖地收入增长非常明显。

  《2017年成都市政府性基金收入执行情况表》披露,2017年,成都市国有土地出让收入1175.55亿元,增速177.8%。2016年时,该数据为662.98亿元。

  可以算出,2017年,成都市土地出让金占一般公共预算收入比为92.16%。2016年时,该比例为56.42%。

  成都威武。

 

  7、长沙土地出让收入变化不大。根据《关于2017年(长沙)全市和市本级预算执行情况与2018年全市和市本级预算草案的报告》披露,2017年,长沙完成地方一般公共预算收入800.35亿元,比上年同期增长11.53%。2016年,该市一般公共预算收入完成743.7亿元。

  2017年,完成政府性基金预算收入363.13亿元,比上年增加53.59亿元,增长17.31%。

  政府性基金收入,绝大部分就是土地出让金。遗憾的是,该报告没有披露长沙土地出让收入的具体数字。

  大致我们可以认为,2017年长沙市土地出让收入在300亿元左右。该市2016年土地出让收入272.76亿元。

  粗略可以算出,2017年,长沙市土地出让金占一般公共预算收入比为37.48%左右。2016年时,该数据为36.67%。

  8、郑州向土地收入大城继续迈进。郑州市财政局数据显示,2017年该市地方财政一般公共预算收入1056.7亿元,增长9.6%。

  《关于郑州市2016年财政预算执行情况和2017年财政预算草案的报告》显示,2016年该市一般公共预算收入,“营改增”改革后收入调整,实际完成1011.18亿元,为预算的106.1%,增长14.3%。

  郑州相关部门尚未发布郑州2017年的土地出让收入数据。但戴德梁行郑州公司的数据显示,郑州土地市场2017年成交金额,同比攀升18.8%,达855.6亿元。这一数据当然不能认为是入库的出让金收入,但也是个参考,郑州2017年土地出让收入差不了。

  《郑州市2016年财政决算(草案)附表》披露,2016年郑州市国有土地出让收入735.82亿元,同比增长64.3%。这增速也是厉害。

  据此,大概可以算出,2017年,郑州土地出让收入占一般公共预算收入比80.97%左右。2016年,该比值为72.77%。

  郑州也是厉害。

  小结:既然放松调控的几座代表城市,对土地财政依赖普遍不低,甚至动辄土地出让收入和地方一般公共预算的比超过100%。放松很好理解。

  图1. 放松调控的几座城市2016、2017土地出让金占一般公共预算对比(%) 数据来源|各地财政局或公开报道 统计制图|杠杆游戏·张银银

  如媒体所言,迫于财政压力,一二线楼市调控或隐形放松——与其说是预测、研判,不如说已经是事实。

  各位杆友,你说呢?